在什么情况下房屋承租人可以提前退租? 作者：义乌律师     时间：2024-05-02    来源：义乌律师

在什么情况下房屋承租人可以提前退租?

近日，有当事人咨询义乌律师关于租房后能不能提前退租的相关法律的问题。请问，承租人有权提前退租的情形有哪些?

义乌律师答疑：房屋租赁关系中,出租人与承租人的法律地位平等、权利义务对等,因此,“契约精神”原则不仅约束出租人,同样约束承租人。同出租人一样,承租人期满前无故提前退租属于违约行为,需承相违约责任,但有原则，就有例外，满足一定条件的情况下也可以提前退租。

如果租赁双方在合同中约定了解除事由，则事由发生时承租人就可提前退租。如果双方没有约定的,根据《民法典》第 724条、第729条、第730条、第731条的规定,承租人在下列情况下可以提前退租:

(1)出租人拒不交付或不按约定条件交付租赁房屋,导致承租人合同目的无法实现的,承租人可以解除合同提前退租。

(2)因不可归责于承租人的事由致使房屋损毁,租赁合同目的无法实现的。一方面,房屋毁损可能是由于不可抗力造成的,如地震、洪水等,承租人在签订租赁合同时是无法预见、无法避免、无法克服的,因此,可以解除合同提前退租。另一方面,房屋毁损可能是由于第三人的行为造成的,如果承租人不存在房屋管理上的过错,也可以要求解除合同提前退租。

(3)租赁期限符合法律规定的不定期情形的。如该房屋租赁被视为不定期租赁的,承租人也可随时解除合同,“提前”退租。

(4)租赁房屋危及承租人的安全或者健康的。法律将保护人的健康放在首要位置,因此,如果租赁房屋存在危及承租人生命健康的瑕疵,无论承租人订立合同时是否明知该瑕疵的存在,承租人均可随时解除合同。

(5)因司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用房屋的。此处房屋被查封可能是出租人导致的,也可能是承租人导致的,只要无法继续使用,承租人均可要求解除合同。但如果是因为承租人不正当使用房屋(如在租赁房屋内从事违法活动)导致租赁房屋被查封,给出租人带来损失的,应由承租人赔偿。

(6)租赁房屋有权属争议,导致租赁房屋无法使用的。

(7)违反法律、法规对房屋使用条件的强制性规定,导致房屋无法使用的。

义乌律师解答上述法律问题所依据法律规定如下：

《中华人民共和国民法典》

第七百二十四条 有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同:

(一) 租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

(二) 租赁物权属有争议;

(三) 租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

第七百二十九条，因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

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